Wiens Bauordnungsnovelle 2023: Nachhaltige Weichen für die Zukunft der
Stadt – Herausforderungen, Chancen und Kontroversen im Überblick

 

Kurzzeitvermietung – Zwischen Notwendigkeit und Kontroversen:
Die Wiener Bauordnungsnovelle 2023 greift eine bereits 2021 eingeführte Einschränkung der Kurzzeitvermietung auf und verschärft diese weiter. Das Ziel ist klar: Die Versorgung des Wiener Wohnungsmarktes für die ansässige Bevölkerung soll gesichert werden. Kurzzeitvermietungen werden zwar nicht pauschal untersagt, jedoch bestimmte Widmungskategorien ausgeschlossen. Die Novelle legt eine allgemeine Beschränkung auf 90 Tage pro Kalenderjahr fest, gefolgt von erheblichen Einschränkungen für Vermietungen über diesen Zeitraum hinaus. Die damit verbundene Ausnahmebewilligung wird nur unter strengen Voraussetzungen gewährt, darunter die Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer und die Einhaltung von Grenzen für die Nutzungseinheiten. Die Einführung eines Zustimmungserfordernisses der (Mit-)Eigentümer soll sicherstellen, dass Einvernehmen darüber besteht, welche Wohnungen touristisch vermietet werden dürfen.

Gewerbliche Nutzung von Wohnungen – Zwischen Kontrolle und Liberalisierung:
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, wird die Gewährung von Ausnahmebewilligungen verschärft. Die bisherige 20%-Grenze für gewerblich genutzte Flächen wird beibehalten, aber die Berechnung schließt nun auch Kellergeschosse ein. Zudem wird die Schaffung von Ersatzwohnraum mit neuen Bedingungen verknüpft, um eine ausreichende Substituierung sicherzustellen. Die Kritik richtet sich besonders gegen mögliche Rechtsunsicherheiten und erhöhte Kosten für Eigentümer.

Altbauschutz – Zwischen Erhalt und Herausforderung:
Die Bauordnungsnovelle 2023 stärkt den Schutz von Altbauten, indem sie finanzielle Aufwendungen bei Vernachlässigung der Erhaltungspflicht außer Acht lässt und neue Transparenzregeln für Abrissvorhaben einführt. Der Einführung eines "Gebäudepickerls" soll mehr Information über den Zustand von Altbauten bieten. Diese Maßnahmen sind jedoch nicht ohne Kritik, da Eigentümer mit zusätzlichen Schwierigkeiten konfrontiert werden, insbesondere im Hinblick auf EU-Taxonomie-Anforderungen und niedrige Mietzinsen.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz – Zwischen Pflicht und Anreiz:
Im Zeichen von Nachhaltigkeit und Klimaschutz konzentriert sich die Novelle auf Dekarbonisierung, Photovoltaik, Entsiegelung sowie Fassaden- und Dachbegrünung. Neue Regelungen sollen den Umstieg auf erneuerbare Energiequellen fördern, darunter die bewilligungsfreie Errichtung von Erdwärmesonden und Photovoltaikanlagen. Die Verpflichtung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen wird erweitert, aber mit der Möglichkeit zur Schaffung von Ersatzflächen verknüpft. Erleichterungen für Fassaden- und Dachbegrünungen sowie Maßnahmen zur Entsiegelung sollen die ökologische Bilanz verbessern.

Stellplatzverpflichtung – Zwischen Mobilität und Raumplanung:
Die Änderungen im Wiener Garagengesetz zielen darauf ab, das System der einheitlichen Stellplatzverpflichtung durch ein Zonenmodell zu ersetzen. Die Anzahl der zu schaffenden Stellplätze hängt nun von der Erreichbarkeit der Liegenschaft mit öffentlichen Verkehrsmitteln ab. Die Einführung von E-Ladepunkten wird verpflichtend, ebenso wie die Pflanzung von Bäumen im Rahmen der Stellplatzverpflichtung. Die Differenzierung nach Stadtzonen soll unterschiedlichen Bedingungen Rechnung tragen, während die Förderung von Elektromobilität einen Anreiz für den Umstieg auf nachhaltige Verkehrsmittel bietet.