Wiens Bauordnungsnovelle 2023: Nachhaltige Weichen für die Zukunft der
Stadt – Herausforderungen, Chancen und Kontroversen im Überblick

Die österreichische Hauptstadt Wien steht vor einschneidenden Veränderungen, die den Stadtraum nachhaltig prägen werden. Die Bauordnungsnovelle 2023 ist nicht nur eine Reaktion auf die aktuellen Herausforderungen des Klimaschutzes, sondern birgt auch tiefgreifende gesellschaftliche Implikationen. Insbesondere nachfolgende Aspekte stehen im Fokus: die Beschränkung der touristischen Kurzzeitvermietung, der verstärkte Schutz von Altbauten, der Photovoltaikausbau sowie die Begrünung und Entsiegelung von Gebäuden und die Reform der Stellplatzverpflichtung.

Kurzzeitvermietung – Zwischen Notwendigkeit und Kontroversen:
Die Wiener Bauordnungsnovelle 2023 greift eine bereits 2021 eingeführte Einschränkung der Kurzzeitvermietung auf und verschärft diese weiter. Das Ziel ist klar: Die Versorgung des Wiener Wohnungsmarktes für die ansässige Bevölkerung soll gesichert werden. Kurzzeitvermietungen werden zwar nicht pauschal untersagt, jedoch bestimmte Widmungskategorien ausgeschlossen. Die Novelle legt eine allgemeine Beschränkung auf 90 Tage pro Kalenderjahr fest, gefolgt von erheblichen Einschränkungen für Vermietungen über diesen Zeitraum hinaus. Die damit verbundene Ausnahmebewilligung wird nur unter strengen Voraussetzungen gewährt, darunter die Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer und die Einhaltung von Grenzen für die Nutzungseinheiten. Die Einführung eines Zustimmungserfordernisses der (Mit-)Eigentümer soll sicherstellen, dass Einvernehmen darüber besteht, welche Wohnungen touristisch vermietet werden dürfen.

Gewerbliche Nutzung von Wohnungen – Zwischen Kontrolle und Liberalisierung:
Um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, wird die Gewährung von Ausnahmebewilligungen verschärft. Die bisherige 20%-Grenze für gewerblich genutzte Flächen wird beibehalten, aber die Berechnung schließt nun auch Kellergeschosse ein. Zudem wird die Schaffung von Ersatzwohnraum mit neuen Bedingungen verknüpft, um eine ausreichende Substituierung sicherzustellen. Die Kritik richtet sich besonders gegen mögliche Rechtsunsicherheiten und erhöhte Kosten für Eigentümer.

Altbauschutz – Zwischen Erhalt und Herausforderung:
Die Bauordnungsnovelle 2023 stärkt den Schutz von Altbauten, indem sie finanzielle Aufwendungen bei Vernachlässigung der Erhaltungspflicht außer Acht lässt und neue Transparenzregeln für Abrissvorhaben einführt. Der Einführung eines "Gebäudepickerls" soll mehr Information über den Zustand von Altbauten bieten. Diese Maßnahmen sind jedoch nicht ohne Kritik, da Eigentümer mit zusätzlichen Schwierigkeiten konfrontiert werden, insbesondere im Hinblick auf EU-Taxonomie-Anforderungen und niedrige Mietzinsen.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz – Zwischen Pflicht und Anreiz:
Im Zeichen von Nachhaltigkeit und Klimaschutz konzentriert sich die Novelle auf Dekarbonisierung, Photovoltaik, Entsiegelung sowie Fassaden- und Dachbegrünung. Neue Regelungen sollen den Umstieg auf erneuerbare Energiequellen fördern, darunter die bewilligungsfreie Errichtung von Erdwärmesonden und Photovoltaikanlagen. Die Verpflichtung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen wird erweitert, aber mit der Möglichkeit zur Schaffung von Ersatzflächen verknüpft. Erleichterungen für Fassaden- und Dachbegrünungen sowie Maßnahmen zur Entsiegelung sollen die ökologische Bilanz verbessern.

Stellplatzverpflichtung – Zwischen Mobilität und Raumplanung:
Die Änderungen im Wiener Garagengesetz zielen darauf ab, das System der einheitlichen Stellplatzverpflichtung durch ein Zonenmodell zu ersetzen. Die Anzahl der zu schaffenden Stellplätze hängt nun von der Erreichbarkeit der Liegenschaft mit öffentlichen Verkehrsmitteln ab. Die Einführung von E-Ladepunkten wird verpflichtend, ebenso wie die Pflanzung von Bäumen im Rahmen der Stellplatzverpflichtung. Die Differenzierung nach Stadtzonen soll unterschiedlichen Bedingungen Rechnung tragen, während die Förderung von Elektromobilität einen Anreiz für den Umstieg auf nachhaltige Verkehrsmittel bietet.

Die Bauordnungsnovelle 2023 für Wien spiegelt den Versuch wider, eine nachhaltige, lebenswerte Stadt zu gestalten, die den aktuellen Herausforderungen gerecht wird. Während die vorgesehenen Änderungen auf positive Effekte für Umwelt und Lebensqualität abzielen, stehen sie gleichzeitig im Spannungsfeld von Eigentumsrechten, wirtschaftlichen Interessen und individueller Freiheit. Die Kontroversen und Diskussionen um die Bauordnungsnovelle werden in den kommenden Monaten sicherlich anhalten, und die Praxisumsetzung wird zeigen, ob die gesetzten Maßnahmen die angestrebten Ziele erreichen können.

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Eckpunkte der Gesetzesänderung

Kurzzeitvermietungseinschränkung
Altbauschutz
Photovoltaikausbau
Begrünung und Entsiegelung
Reform der Stellplatzverpflichtung (Wiener Garagengesetz)

Touristische Kurzzeitvermietung

Kurzzeitvermietung bereits 2021 eingeschränkt, weitere Verschärfungen geplant.
Bauordnungsnovelle 2023 führt generelle Beschränkung auf 90 Tage pro Jahr ein.
Vermietung über 90 Tage ab 01.07.2024 nur mit Ausnahmebewilligung möglich.
Kritik an Zustimmungserfordernis der (Mit-)Eigentümer.

Gewerbliche Nutzung von Wohnungen

Verschärfung der Ausnahmebewilligungen für gewerbliche Nutzung.
Neue Voraussetzungen für Ersatzwohnraum und Gleichwertigkeit.
Kritik an Rechtsunsicherheit und Kosten für Gutachten.

Altbauschutz

Erhebliche Erweiterung des Altbauschutzes.
Strengere Regeln bei Vernachlässigung der Erhaltungspflicht und Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Transparenz durch behördliche Gutachten, kein Neubau ohne Abrissbewilligung.
Einführung des "Gebäudepickerls" für Altbauten.

Nachhaltigkeit und Klimaschutz

Fokus auf Dekarbonisierung, Photovoltaik, Entsiegelung, Fassaden- und Dachbegrünung.
Einbau von Erdwärmesonden und Photovoltaikanlagen erleichtert.
Erleichterungen für Fassaden- und Dachbegrünungen.
Definition der "gärtnerischen Ausgestaltung" für Entsiegelung.

Anpassung der Stellplatzverpflichtung

Änderungen im Wiener Garagengesetz.
Abkehr vom einheitlichen Stellplatzsystem zugunsten eines Zonenmodells.
Anreiz zur Reduktion von Stellplätzen durch E-Ladepunkte.
Verpflichtung zum E-Ladepunkt bei Neubau und Renovierung.
Fahrradabstellplätze für Wohnungen und festgelegte Qualitätskriterien.

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