Analyse der neuen Mietpreisbremse: Zwischen Lob und Kritik
Benedikt Meisl • 13. Dezember 2023
Mietpreisbremse: Was wurde beschlossen und was für Auswirkungen sind zu erwarten?
Diese Woche hat sich die Bundesregierung auf einen Mietpreisdeckel verständigt, um den Anstieg der Kategorie- und Richtwertmieten sowie der Mieten im gemeinnützigen Wohnbau zu begrenzen.
Ab April 2025 werden die Kategoriemieten jährlich angepasst.
In den Jahren 2025 und 2026 wird die Anhebung auf jeweils 5 Prozent beschränkt sein. Ab 2027 erfolgt die jährliche Anpassung basierend auf der durchschnittlichen Inflation der letzten drei Jahre. Sollte diese Inflation höher als 5 Prozent sein, wird nur die Hälfte der darüber hinausgehenden Inflation in die Erhöhung einbezogen. Für 2024 wird die Erhöhungen bei den Kategoriemieten entfallen.
Auch die Richtwerte werden ab April 2025 jährlich angepasst. In den Jahren 2025 und 2026 beträgt die Anhebungsgrenze ebenfalls fünf Prozent. Im Jahr 2025 wird nur die Jahresinflation von 2024 bei der Anpassung berücksichtigt, nicht jedoch die Inflation von 2023. Ab 2027 erfolgt dann die jährliche Anpassung der Richtwerte auf Grundlage der durchschnittlichen Inflation der vorangegangenen drei Jahre. Sollte diese Inflation höher als fünf Prozent sein, wird nur die Hälfte der darüber hinausgehenden Inflation in die Erhöhung eingerechnet.
Auch die Richtwerte werden ab April 2025 jährlich angepasst. In den Jahren 2025 und 2026 beträgt die Anhebungsgrenze ebenfalls fünf Prozent. Im Jahr 2025 wird nur die Jahresinflation von 2024 bei der Anpassung berücksichtigt, nicht jedoch die Inflation von 2023. Ab 2027 erfolgt dann die jährliche Anpassung der Richtwerte auf Grundlage der durchschnittlichen Inflation der vorangegangenen drei Jahre. Sollte diese Inflation höher als fünf Prozent sein, wird nur die Hälfte der darüber hinausgehenden Inflation in die Erhöhung eingerechnet.
Die Einführung des Mietpreisdeckels durch die Bundesregierung hat nicht nur Zustimmung, sondern auch erhebliche Bedenken in der Immobilienwirtschaft
ausgelöst. Insbesondere Vermieter im Altbau sehen sich vor neuen Herausforderungen, die weitreichende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnten.
1. Begrenzung von bereits niedrigen Mieten:
Ein zentraler Standpunkt der Immobilienwirtschaft ist die Sorge um bereits niedrige Mieten, die durch den Mietpreisdeckel weiter begrenzt werden. Dies könnte dazu führen, dass Mieten nicht mehr die tatsächlichen Kosten für Erhaltung und Sanierung der Immobilien decken, was wiederum die Attraktivität für Vermieter im Altbau verringert.
2. Verlust des Anschlusses zu Erhaltungskosten:
Die Immobilienwirtschaft argumentiert, dass durch die Begrenzung der Mieten der Anschluss an die steigenden Kosten für die Erhaltung von Objekten verloren geht. Vermieter könnten Schwierigkeiten haben, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, da die Mieten nicht mehr ausreichend steigen, um diese Kosten zu decken.
3. Unattraktivität der Vermietung im Altbau:
Die Einführung des Mietpreisdeckels könnte dazu führen, dass die Vermietung im Altbau für Eigentümer noch unattraktiv wird.
4. Fehlende Anreize für Sanierung und Energieeffizienz:
Die Begrenzung der Mieten könnte nach Ansicht der Immobilienwirtschaft dazu führen, dass Vermieter weniger Anreize haben, in die Sanierung von Wohnungen oder Investitionen in Energieeffizienz und moderne Heiztechnik zu investieren. Dies könnte langfristig zu einem Verlust an Wohnqualität und energetischer Effizienz führen.
5. Aussterben des Zinshauses als mögliche Konsequenz:
Zu alle dem gibt es die Befürchtung, dass die Maßnahmen des Mietpreisdeckels langfristig zum Aussterben des Zinshauses führen könnten. Die Vermietung könnte sich nicht mehr rentieren, was zu einem Rückgang der Vermietungsaktivitäten und einer Verringerung des Angebots an Wohnraum führen könnte.
Insgesamt bringt der Mietpreisdeckel zwar kurzfristig Entlastung für Mieter führt aber langfristig zu negativen Konsequenzen für die Wohnqualität, die Immobilienbranche und den Wohnungsmarkt insgesamt. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Situation entwickeln wird und ob zukünftig Anpassungen am Mietpreisdeckel vorgenommen werden, um die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen.
1. Begrenzung von bereits niedrigen Mieten:
Ein zentraler Standpunkt der Immobilienwirtschaft ist die Sorge um bereits niedrige Mieten, die durch den Mietpreisdeckel weiter begrenzt werden. Dies könnte dazu führen, dass Mieten nicht mehr die tatsächlichen Kosten für Erhaltung und Sanierung der Immobilien decken, was wiederum die Attraktivität für Vermieter im Altbau verringert.
2. Verlust des Anschlusses zu Erhaltungskosten:
Die Immobilienwirtschaft argumentiert, dass durch die Begrenzung der Mieten der Anschluss an die steigenden Kosten für die Erhaltung von Objekten verloren geht. Vermieter könnten Schwierigkeiten haben, notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, da die Mieten nicht mehr ausreichend steigen, um diese Kosten zu decken.
3. Unattraktivität der Vermietung im Altbau:
Die Einführung des Mietpreisdeckels könnte dazu führen, dass die Vermietung im Altbau für Eigentümer noch unattraktiv wird.
4. Fehlende Anreize für Sanierung und Energieeffizienz:
Die Begrenzung der Mieten könnte nach Ansicht der Immobilienwirtschaft dazu führen, dass Vermieter weniger Anreize haben, in die Sanierung von Wohnungen oder Investitionen in Energieeffizienz und moderne Heiztechnik zu investieren. Dies könnte langfristig zu einem Verlust an Wohnqualität und energetischer Effizienz führen.
5. Aussterben des Zinshauses als mögliche Konsequenz:
Zu alle dem gibt es die Befürchtung, dass die Maßnahmen des Mietpreisdeckels langfristig zum Aussterben des Zinshauses führen könnten. Die Vermietung könnte sich nicht mehr rentieren, was zu einem Rückgang der Vermietungsaktivitäten und einer Verringerung des Angebots an Wohnraum führen könnte.
Insgesamt bringt der Mietpreisdeckel zwar kurzfristig Entlastung für Mieter führt aber langfristig zu negativen Konsequenzen für die Wohnqualität, die Immobilienbranche und den Wohnungsmarkt insgesamt. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Situation entwickeln wird und ob zukünftig Anpassungen am Mietpreisdeckel vorgenommen werden, um die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen.
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Das wichtigste auf einen Blick
- Ab April 2025 werden Kategorie- und Richtwertmieten jährlich angepasst.
- In den Jahren 2025 und 2026 wird die Anhebung auf jeweils 5 Prozent beschränkt.
- Für 2024 wird die Erhöhungen bei den Kategoriemieten entfallen.
- Ab 2027 wird ein neues Valorisierungssystem gelten, bei dem nicht mehr die Vorjahresinflation, sondern der Mittelwert der Teuerung der vergangenen drei Jahre für Mietzinserhöhungen herangezogen wird.
- Es wird keinen rückwirkenden Mietpreisdeckel geben, das heißt bereits erfolgte Mietzinserhöhungen werden nicht rückgängig gemacht.
- Auf Mietverträge mit angemessener und freier Mietzinsbildung finden die Regelungen keine Anwendung.
Sebastian Kurz wurde in der Causa Falschaussage im „Ibiza“-Untersuchungsausschuss freigesprochen, weil das Berufungsgericht (Oberlandesgericht Wien) zu dem Schluss kam, dass keine absichtliche Unwahrheit seinerseits nachgewiesen werden konnte.
Budgetsanierung 2025/2026 – Wie Österreich 15 Milliarden Euro eins paren will Die österreichische Regierung plant ein umfassendes Sparpaket, um das Defizit zu senken und das Budget zu sanieren. Insgesamt sollen über zwei Jahre rund 15 Milliarden Euro eingespart werden – über Steuererhöhungen, Kürzungen und kreative Verwaltungslösungen. Die wichtigsten Maßnahmen im Überblick: Steuern & Abgaben Kalte Progression : Das dritte Drittel wird nicht mehr abgegolten → +440 Mio. €. Tabak- & Glücksspielsteuer : Steigen deutlich → +516 Mio. € bis 2026. Bankenabgabe & Beitrag der Energiekonzerne : +550 Mio. € jährlich. Bundesgebühren : z. B. Reisepass verteuert sich voraussichtlich auf rund 109 €. Mehr Einnahmen aus Staatsbeteiligungen (z. B. OMV): +1,3 Mrd. € bis 2026. Neue Steuermaßnahmen im Immobilienbereich Umwidmungszuschlag : Ab 1.7.2025 wird bei der Veräußerung von umgewidmetem Grund (z. B. Grünland → Bauland) ein Zuschlag von 30 % auf den Gewinnanteil eingeführt. → Gilt für Umwidmungen ab 1.1.2025. → Einkünfte werden mit dem tatsächlichen Veräußerungserlös gedeckelt, um Überbesteuerung zu vermeiden. Grunderwerbsteuer bei Umgründungen : Immobiliengesellschaften zahlen künftig 3,5 % vom gemeinen Wert bei Umgründungen (z. B. Verschmelzungen), statt bisher 0,5 % vom Grundstückswert. → Inkrafttreten: 1.7.2025 – Umstrukturierungen sollten bis 30.6.2025 abgeschlossen werden. Verwaltung & Ministerien: Sparen mit Kreativität 1,1 Mrd. € (2025) und 1,3 Mrd. € (2026) sollen Ministerien einsparen. Weniger Dienstreisen, PR, IT-Verschiebungen. Erhöhung von Gebühren (z. B. Gerichtsgebühren). Familienbeihilfe für Ukrainer fällt ab Nov. 2025 weg. Keine automatische Anpassung der Familienleistungen ab 2026. Klimaschutz & Mobilität: Förderungen gestrichen Klimabonus entfällt → spart 4 Mrd. € über zwei Jahre. Klimaticket wird teurer: +200 € in zwei Schritten. Umweltförderungen gestrichen : 1,37 Mrd. € weniger bis 2026. Keine Förderung mehr für E-Autos , wohl aber für Ladeinfrastruktur. Förderprogramm „Raus aus Öl & Gas“ endet – Nachfolger ab 2026 geplant. Kürzungen auch bei Industrietransformation & Gebäudesanierung. Soziales, Pensionen & Gesundheit Frühpension erschwert : vor allem bei langen Versicherungszeiten. Krankenversicherungsbeiträge für Pensionisten steigen : von 5,1 % auf 6 %. E-Card-Gebühr steigt: von 13,80 € auf 25 € pro Jahr. Bildungskarenz bereits abgeschafft. Ältere Arbeitnehmer sollen länger arbeiten → Beschäftigungspaket soll gegenfinanziert sein. Sport, Kultur & Stiftungen Kürzungen bei Sport (–15 Mio. €) und Kultur (–10 Mio. €) . Privatstiftungen : Zuwendungssteuer steigt ab 1.1.2026 von 2,5 % auf 3,5 % . Stiftungsprivileg bleibt erhalten (Übertragung stiller Reserven nach § 13 Abs. 4 KStG). Trotz der massiven Einsparungen wird das Budgetdefizit nur langsam sinken – für das Jahr 2026 rechnet das Finanzministerium weiterhin mit einem Defizit von 4,2 Prozent. Österreich wird daher voraussichtlich bis Ende 2028 unter dem Defizitverfahren der EU-Kommission stehen. Viele der angekündigten Maßnahmen sind derzeit noch nicht gesetzlich umgesetzt oder im Detail geregelt, was eine verlässliche Einschätzung der tatsächlichen Auswirkungen erschwert. Besonders für Haushalte und Unternehmen bleibt unklar, wie stark sie die einzelnen Schritte konkret treffen werden. Auch auf Länderebene werden umfassende Sparpakete notwendig sein, um den Budgetzielen näherzukommen – hier stehen die konkreten Pläne allerdings noch aus. Die nächsten politischen Meilensteine stehen bereits bevor: In der Plenarsitzung des Nationalrats vom 16. bis 18. Juni 2025 sollen die Budgetgesetze beschlossen werden. Die meisten Maßnahmen sollen dann mit 1. Juli 2025 in Kraft treten. Bis dahin bleibt Zeit für politische Diskussionen – und für die betroffenen Bürgerinnen und Bürger, sich auf Veränderungen einzustellen.
Der österreichische Nationalrat hat am 7. März 2025 das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) beschlossen. Damit wird der bereits bestehende Mechanismus zur Begrenzung von Mietsteigerungen weiter verschärft.
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