Regierung beschließt neue Eingriffe in den Mietmarkt
Regierung beschließt neue Eingriffe in den Mietmarkt – Was bedeutet das für die Immobilienbranche?
Am 17. September 2025 hat der Ministerrat weitreichende Eingriffe in den österreichischen Mietmarkt beschlossen. Was auf den ersten Blick nach mehr Mieterschutz klingt, bedeutet aus Sicht von Investoren und Immobilienentwicklern eine weitere Regulierungswelle, die die Attraktivität des Marktes erheblich beeinträchtigen könnte. Im Fokus steht nicht mehr nur der geregelte Bereich (Altbaumieten), sondern erstmals auch der freie Mietmarkt.
Im Folgenden fassen wir die neuen Maßnahmen zusammen, analysieren sie kritisch und beleuchten ihre möglichen Folgen für die Immobilienwirtschaft.
1. Mietpreisbremse jetzt auch im freien Mietmarkt
Regelung: Wenn die jährliche Inflation mehr als 3 % beträgt, darf der übersteigende Teil künftig nur zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden. Bei 6 % Inflation ist zB. nur eine Mietanpassung von maximal 4,5 % erlaubt.
Kritische Einschätzung:
- Diese Maßnahme greift massiv in vertraglich vereinbarte Anpassungsmechanismen ein.
- Für Investoren bedeutet das eine schlechter planbare Renditeentwicklung, vor allem bei langfristigen Mietverträgen.
- Gerade in Phasen hoher Inflation verlieren Immobilien an Attraktivität als inflationsgesichertes Investment.
2. Begrenzte Häufigkeit der Wertanpassung
Regelung: Nur eine Mietanpassung pro Jahr, frühestens ab dem 1. April.
Kritische Einschätzung:
- Eingriff in die Vertragsfreiheit.
- Erschwert die flexible Anpassung an volatile wirtschaftliche Rahmenbedingungen.
- Für Vermieter entsteht zusätzlicher Aufwand bei der Koordination von Indexierungen.
3. Verlängerung der Mindestbefristung
Regelung: Für neue oder erneuerte Mietverträge ab dem 1. November 2025 gilt eine Mindestbefristung von fünf Jahren (bisher drei Jahre).
Kritische Einschätzung:
- Reduziert die Flexibilität sowohl für Mieter als auch Vermieter.
- Für Projektentwickler und private Vermieter steigen die Risiken bei Fehlbelegung oder späterem Eigenbedarf.
- Ein weiterer Faktor, der dynamisches Investieren unattraktiver macht.
4. Sonderregelung für Geschäftsflächen
Regelungen:
- Ab 2026 müssen Mieter und Vermieter aktiv einen Index zur Wertsicherung vereinbaren.
- Wenn keine Einigung erfolgt, greift eine gesetzliche Rückfallregel.
Kritische Einschätzung:
- Der Eingriff in gewerbliches Mietrecht könnte auch Unternehmensansiedlungen hemmen, wenn Standorte weniger kalkulierbar werden.
5. Verlängerung der Mietpreisbremse im geregelten Bereich
Regelung:
- 2026: maximale Mieterhöhung von 1 %
- 2027: maximale Mieterhöhung von 2 %
Kritische Einschätzung:
- Betrifft vor allem Altbauten und Gemeindewohnungen.
- Diese Maßnahme führt zur fortschreitenden Entwertung von Bestandsimmobilien.
- Sanierungen werden unattraktiver, da sie sich kaum noch refinanzieren lassen.
6. Rückforderung von zu viel bezahlter Miete nur noch 5 Jahre möglich
Regelung: Rückforderungen nur noch 5 Jahre rückwirkend, statt bisher bis zu 30 Jahre.
Hintergrund: Ein Urteil des Verfassungsgerichtshofs machte Mietrückforderungen wegen unzulässiger Klauseln möglich.
Kritische Einschätzung:
- Diese Maßnahme gibt Investoren wenigstens etwas Rechtssicherheit zurück.
Fazit: Politische Regulierung statt marktwirtschaftlicher Lösungen
Die neuen Regelungen bedeuten eine weitere Abkehr vom freien Wohnungsmarkt. Die Politik greift zunehmend steuernd in Mietverträge ein und das nicht nur im sozialen oder geregelten Bereichen, sondern jetzt auch im freien Mietsegment. Das ist ein Paradigmenwechsel mit weitreichenden Folgen:
Auswirkungen für die Immobilienbranche:
- Weniger Investitionsanreize im Wohnungsneubau.
- Gewerbeflächen werden unattraktiver, da Indexierung unsicher ist.
- Vertrauen in langfristige Rechtssicherheit sinkt weiter.
- Private Anleger und kleine Vermieter ziehen sich zunehmend zurück.
- Verfügbare Mietwohnungen könnten mittelfristig sinken, weil sich Vermietung immer weniger lohnt.
Was als Mieterschutzmaßnahme präsentiert wird, ist in Wirklichkeit ein massiver Eingriff in die Eigentumsrechte und Investitionsfreiheit. Wer langfristig stabile Rahmenbedingungen sucht, wird sich künftig schwerer für den österreichischen Markt entscheiden.
Für Investoren heißt es: Mehr Regulierung, weniger Rendite, höhere Risiken.
