Alles neu? Was hat sich seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2018 wirklich geändert?

Viele haben es gar nicht mitbekommen, aber im November 2018 wurde eine Novelle der Wiener Bauordnung beschlossen.

Was hat sich nun wirklich geändert und wie sind zB. Bauträger von diesen Änderungen eigentlich betroffen?

Hier ein Überblick über die wichtigsten Fakten:

1) Kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung

Es wurde klargestellt, dass die kurzfristige gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke (zum Beispiel Airbnb) nur in Objekten erlaubt ist die eine Raumwidmung als Ferienwohnung haben. Eine Änderung der Raumwidmung bedarf der Bewilligung der Baubehörde MA37. In Wohnzonen deren Zweck es ist den Wohnungsbestand zu erhalten bedarf es sogar einer Ausnahmebewilligung des Bauausschusses nach § 7a Abs 5 Wr. BauO.

2) Abbruch von Gründerzeitobjekten

Der Schutz von historisch wertvoller Bausubstanz wurde bereits im Juni 2018 ausgeweitet. Künftig muss geprüft werden ob am Erhalt eines Gründerzeitgebäudes ein öffentliches Interesse besteht. Für einen Abbruch des Gebäudes ist die Zustimmung der Baubehörde MA37 nötig. Dem hat eine Prüfung der Magistratsabteilung für Architektur und Stadtgestaltung (MA19) vorauszugehen. Diese bewertet in ein einer Einzelfallprüfung ob ein öffentliches Interesse am Erhalt des Gebäudes besteht oder nicht. Die neue Regelung gilt für alle Häuser, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, auch wenn sie sich nicht in einer Schutzzone befinden.

3) Geförderter Wohnbau

Flächen die als „geförderter Wohnbau“ gewidmet sind müssen in Zukunft überwiegend mit geförderten Wohnungen bebaut werden. Was „überwiegend" heißt, wird im Bebauungsplan festgelegt soll aber in der Regel zwei Drittel der Nutzfläche sein. Für diese Wohnflächen gilt die im WWFSG verankerte Höchstmiete (netto, exklusive Finanzierungskosten und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen) von 4,97 Euro je Quadratmeter. Außerdem dürfen für das entsprechende Grundstück nicht mehr als 188 Euro je Quadratmeter Bruttogrundfläche bezahlt werden, was der Bauträger spätestens bei der Baubeginnsanzeige nachweisen muss.

4) Gauben oder Gaupen gibt es nicht mehr

Die Gaupe ist ein Dachaufbau, der die Einsetzung senkrechter Dachfenster zur Belichtung und Belüftung der Dachräume ermöglicht. Bisher war es mit der Zustimmung des Bezirksausschusses möglich über bis zu 50% der Gebäudelänge eine Gaupe zu errichten, was vor allem für Dachgeschoßausbauten zusätzlich Nutzfläche brachte. Nun wurde der Begriff Gaupe gänzlich durch den Begriff Dachaufbau ersetzt und die maximale Länge auf 1/3 beschränkt. Ausnahmen von dieser Regelung sind nicht mehr möglich.

5) Auflassung von nicht benötigten Pflichtstellplätzen

Bei der Antragstellung ist nachzuweisen, dass über 5 Jahre hinweg von den Pflichtstellplätzen kein gebraucht gemacht wurde und in diesem Siedlungsgebiet auch kein Bedarf an Stellplätzen besteht. Darüber ist ein entsprechendes Verkehrsgutachten vorzulegen. Die Mindestanzahl von einem Stellplatz pro 100m2 Nutzfläche darf keinesfalls unterschritten werden.

Alles auf einen Blick

Für eine gewerbliche Vermietung ist nun zwingend die Raumwidmung als „Ferienwohnung“ notwendig
Bei einem Abbruch von Gründerzeithäusern ist eine Genehmigung der MA37 / MA19 notwendig
In der Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ haben 2/3 der Nutzfläche einen gedeckelten Mietzins
Dachaufbauten dürfen nun mehr max. 1/3 der Gebäudelänge Betragen

Für Immobilienmakler, Hausverwalter und Bauträger ist eine ständige Weiterbildung unerlässlich!