Mietzinsminderung bei Bauarbeiten
Mag. Benedikt Meisl • 2. Dezember 2021
Lärm, Staub und Erschütterungen verursacht durch Bauarbeiten: Wie können Sie Ihre Ansprüche geltend machen?
Jeder kennt es, das nervtötende Geräusch eines Bohrers oder einer Kreissäge das einen früh morgens einmal mehr um den wohlverdienten Schlaf bringt.
Durch die immer stärkere Nachverdichtung von Wohnraum in den Städten zB. durch Dachgeschoßausbauten oder durch das Schließen von Baulücken ist auch die Beeinträchtigung der Anrainer in den letzten Jahren stetig gestiegen. Das Rechtsinstrument der Mietzinsminderung kann hier manchmal für ein gewisse finanzielle Kompensation sorgen. Erfahrene Immobilienexperten
beraten Sie gerne.
Hier ein Überblick über die wichtigsten Fragen:
1) Was ist die Rechtsgrundlage der Mietzinsminderung?
§1096 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) normiert, dass der Vermieter verpflichtet ist das Bestandsobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten und die Bestandnehmer in dem bedungenen Gebrauche nicht zu stören.
Die Mietzinsminderung ist ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf den der Mieter vorab (also vor Kenntnis des Minderungsgrundes) auch nicht wirksam verzichten kann.
2) Was versteht man unter dem bedungenen Gebrauch?
Darunter versteht man, dass dem Mieter jener Gebrauch der Sache ermöglicht wird, der ihm auch vertraglich zugesichert wurde. So ist der bedungene Gebrauch nicht bloß bei der Übergabe des Bestandobjekts herzustellen, sondern während der gesamten Dauer des Bestandverhältnisses aufrecht zu erhalten. Es gehört daher zu den Verpflichtungen des Vermieters den Mieter vor Störungen zu schützen und eigene Störungen zu unterlassen.
3) Wie sind Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Erschütterung rechtlich zu qualifizieren?
Solche Beeinträchtigungen nennt man Immissionen. Der Vermieter hat alles zu unternehmen, um zu verhindern, dass die Immissionen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigen. Sollte dies nicht bzw. nicht in ausreichendem Maß gelingen, kann dies einen Mietzinsminderungsanspruch rechtfertigen.
4) Was ist unter „Ortsüblichkeit“ zu verstehen?
Der OGH (Oberste Gerichtshof) hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass in einem geschlossenen Siedlungsgebiet bauführungsbedingte, den Bauordnungs- und sonstigen Vorschriften nicht widersprechende unvermeidbare Immissionen, wie zum Beispiel Baulärm, Staub oder Erschütterungen, von Anrainern zu dulden sind. Dies, weil in einem derartigen Gebiet mit gelegentlichen Bauführungen, wie z.B. zwecks Schließung von Baulücken oder durch Baumaßnahmen an bestehenden Objekten (Umbauten, Aufbauten, Sanierungsmaßnahmen etc.) im Nachbarschaftsbereich gerechnet werden muss.
5) Wann und in welcher Höhe kann man also Mietzinsminderung geltend machen?
Eine Mietzinsminderung kann also nur dann geltend gemacht werden, wenn die Beeinträchtigungen das ortsübliche Maß überschreiten. Das ist in der Regel nur dann der Falle, wenn die Immissionen unüblich intensiv sind und besonders lange andauern. Jedenfalls sind die Ruhezeiten von 22h-6h (in Wien) einzuhalten und die Bauarbeiten sind unter größtmöglicher Schonung der Mieter durchzuführen.
Die Höhe einer allfälligen Zinsminderung ist nicht gesetzlich festgelegt und unterliegt im Einzelfall dem richterlichen Ermessen. Die Rechtsprechung sieht für Störungen durch Bauarbeiten aber eine Obergrenze von 25% des Mietzinses (inkl. Nebenkosten + Ust.) vor.
6) Wie sollte die Geltendmachung der Zinsminderung erfolgen?
Der Mieter sollte seine Mietzinszahlungen keinesfalls einstellen oder reduzieren, sondern den Mietzins ab Beginn der Störung nur noch unter Vorbehalt bezahlen. Dies kann durch den Vermerk „Zinszahlung unter Vorbehalt“ im Verwendungszweck des Erlagscheines erfolgen. Anschließend ist es sinnvoll sich mit seiner Forderung an den Vermieter zu wenden um eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Sollte dies nicht möglich sein muss der Gerichtsweg bestritten werden.
Alles auf einen Blick
- Der Anspruch besteht verschuldensunabhängigDie Zinsminderung betrifft den kompletten MZ inkl. aller Nebenkosten und Steuern
- Die Höhe der Zinsminderung ist nicht gesetzlich festgelegt und wird im Einzelfall nach richterlichem Ermessen entschieden
- Der Mieter sollte seine Mietzinszahlungen bloß „unter Vorbehalt“ leisten
- Ein Vorausverzicht auf Mietzinsminderung ist nicht möglich
Sebastian Kurz wurde in der Causa Falschaussage im „Ibiza“-Untersuchungsausschuss freigesprochen, weil das Berufungsgericht (Oberlandesgericht Wien) zu dem Schluss kam, dass keine absichtliche Unwahrheit seinerseits nachgewiesen werden konnte.
Budgetsanierung 2025/2026 – Wie Österreich 15 Milliarden Euro eins paren will Die österreichische Regierung plant ein umfassendes Sparpaket, um das Defizit zu senken und das Budget zu sanieren. Insgesamt sollen über zwei Jahre rund 15 Milliarden Euro eingespart werden – über Steuererhöhungen, Kürzungen und kreative Verwaltungslösungen. Die wichtigsten Maßnahmen im Überblick: Steuern & Abgaben Kalte Progression : Das dritte Drittel wird nicht mehr abgegolten → +440 Mio. €. Tabak- & Glücksspielsteuer : Steigen deutlich → +516 Mio. € bis 2026. Bankenabgabe & Beitrag der Energiekonzerne : +550 Mio. € jährlich. Bundesgebühren : z. B. Reisepass verteuert sich voraussichtlich auf rund 109 €. Mehr Einnahmen aus Staatsbeteiligungen (z. B. OMV): +1,3 Mrd. € bis 2026. Neue Steuermaßnahmen im Immobilienbereich Umwidmungszuschlag : Ab 1.7.2025 wird bei der Veräußerung von umgewidmetem Grund (z. B. Grünland → Bauland) ein Zuschlag von 30 % auf den Gewinnanteil eingeführt. → Gilt für Umwidmungen ab 1.1.2025. → Einkünfte werden mit dem tatsächlichen Veräußerungserlös gedeckelt, um Überbesteuerung zu vermeiden. Grunderwerbsteuer bei Umgründungen : Immobiliengesellschaften zahlen künftig 3,5 % vom gemeinen Wert bei Umgründungen (z. B. Verschmelzungen), statt bisher 0,5 % vom Grundstückswert. → Inkrafttreten: 1.7.2025 – Umstrukturierungen sollten bis 30.6.2025 abgeschlossen werden. Verwaltung & Ministerien: Sparen mit Kreativität 1,1 Mrd. € (2025) und 1,3 Mrd. € (2026) sollen Ministerien einsparen. Weniger Dienstreisen, PR, IT-Verschiebungen. Erhöhung von Gebühren (z. B. Gerichtsgebühren). Familienbeihilfe für Ukrainer fällt ab Nov. 2025 weg. Keine automatische Anpassung der Familienleistungen ab 2026. Klimaschutz & Mobilität: Förderungen gestrichen Klimabonus entfällt → spart 4 Mrd. € über zwei Jahre. Klimaticket wird teurer: +200 € in zwei Schritten. Umweltförderungen gestrichen : 1,37 Mrd. € weniger bis 2026. Keine Förderung mehr für E-Autos , wohl aber für Ladeinfrastruktur. Förderprogramm „Raus aus Öl & Gas“ endet – Nachfolger ab 2026 geplant. Kürzungen auch bei Industrietransformation & Gebäudesanierung. Soziales, Pensionen & Gesundheit Frühpension erschwert : vor allem bei langen Versicherungszeiten. Krankenversicherungsbeiträge für Pensionisten steigen : von 5,1 % auf 6 %. E-Card-Gebühr steigt: von 13,80 € auf 25 € pro Jahr. Bildungskarenz bereits abgeschafft. Ältere Arbeitnehmer sollen länger arbeiten → Beschäftigungspaket soll gegenfinanziert sein. Sport, Kultur & Stiftungen Kürzungen bei Sport (–15 Mio. €) und Kultur (–10 Mio. €) . Privatstiftungen : Zuwendungssteuer steigt ab 1.1.2026 von 2,5 % auf 3,5 % . Stiftungsprivileg bleibt erhalten (Übertragung stiller Reserven nach § 13 Abs. 4 KStG). Trotz der massiven Einsparungen wird das Budgetdefizit nur langsam sinken – für das Jahr 2026 rechnet das Finanzministerium weiterhin mit einem Defizit von 4,2 Prozent. Österreich wird daher voraussichtlich bis Ende 2028 unter dem Defizitverfahren der EU-Kommission stehen. Viele der angekündigten Maßnahmen sind derzeit noch nicht gesetzlich umgesetzt oder im Detail geregelt, was eine verlässliche Einschätzung der tatsächlichen Auswirkungen erschwert. Besonders für Haushalte und Unternehmen bleibt unklar, wie stark sie die einzelnen Schritte konkret treffen werden. Auch auf Länderebene werden umfassende Sparpakete notwendig sein, um den Budgetzielen näherzukommen – hier stehen die konkreten Pläne allerdings noch aus. Die nächsten politischen Meilensteine stehen bereits bevor: In der Plenarsitzung des Nationalrats vom 16. bis 18. Juni 2025 sollen die Budgetgesetze beschlossen werden. Die meisten Maßnahmen sollen dann mit 1. Juli 2025 in Kraft treten. Bis dahin bleibt Zeit für politische Diskussionen – und für die betroffenen Bürgerinnen und Bürger, sich auf Veränderungen einzustellen.
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