Wonach richtet sich die Höhe des Zuschlages und wer entscheidet darüber?

Seit dem die Stadt Wien im September 2018 eine neue Lagezuschlagskarte präsentiert hat wird in der Immobilienbranche , besonders unter Hausverwaltern, heftig über deren Auswirkungen diskutiert.

Die Unsicherheit bei allen Beteiligten ist groß. Werden nun wirklich viele Mieten günstiger und müssen sich die Vermieter auf eine Flut an Mietzinsüberprüfungsverfahren einstellen? Wir haben versucht die wichtigsten Fakten zusammen zu tragen und Ihnen Antworten auf die drängendsten Fragen zu geben.

1) Was ist ein Lagezuschlag?

Ein Lagezuschlag ist ein Zuschlag zum gesetzlich festgesetzten Richtwert der den Wert der Wohngegend widerspiegeln soll. Der Lagezuschlag ist somit die Differenz zwischen der gegenständlichen Lage und der durchschnittlichen Lage und wird in Euro/m2 ausgedrückt.

2) Wann kann ein Lagezuschlag vereinbart werden?

Bei Mietverhältnissen die dem Richtwert Mietzins unterliegen. Das sind Mietverträge über Wohnungen in Häusern die bis zum 8. Mai 1945 baubewilligt wurden sofern der Mietvertrag nach dem 1.3.1994 abgeschlossen wurde. Die Vereinbarung hat schriftlich zu erfolgen und ist entsprechend zu begründen. In Gründerzeitviertel ist ein Lagezuschlag generell ausgeschlossen.

3) Was sind Gründerzeitviertel?

Das sind Gegenden mit einem überwiegenden Gebäudebestand der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und mehrheitlich Wohnungen beinhaltet die zum Zeitpunkt der Errichtung klein und mangelhaft ausgestattetet waren.

4) Wie war die Situation bisher?

Bis zu einem höchst umstrittenen OGH (oberster Gerichtshof) Urteil im Jänner dieses Jahres orientierte sich der Lagezuschlag vor allem am Grundkostenanteil (GKA). Diesen berechnet man in dem man den (fiktiven) Kaufpreis des Grundstücks durch die erzielbare Nutzfläche dividiert. Der GKA ist also jener Preis des Grundstückes der auf 1 m2 NFL entfällt. Dieses einigermaßen nachvollziehbare und objektive Kriterium hatte sich als Berechnungsgrundlage eigentlich bewehrt.

5) Was hat sich nun geändert?

Der OGH stellte in seiner aktuellen Entscheidung (5 Ob74/17v) nun fest, dass sich die Überdurchschnittlichkeit einer Lage nicht schon allein aus einem gegenüber einer Durchschnittswohnung höheren Grundkostenanteil ergeben kann. Es bedarf vielmehr einer Prüfung, ob im konkreten Einzelfall die Wohnumgebung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung besser als die durchschnittliche Lage ist. Diese doch eher subjektive Kategorisierung soll anhand von Faktoren wie der öffentlicher Infrastruktur, Nahversorgung, Gesundheits- und Bildungsinfrastruktur sowie Grünraum erfolgen.

6) Lagezuschlagskarte der MA 25

Die Magistratsabteilung 25 hat versucht die aktuelle Entscheidung des OGH in ihre neue Lagezuschlagskarte einzuarbeiten, ist damit aber nach überwiegender Auffassung gescheitert. Die neue Lagezuschlagskarte führt teilweise zu völlig absurden Ergebnissen. So soll in weiten Teilen des 6.-9. Bezirks kein Lagezuschlag mehr gelten, in stark befahrenen Gegenden des 12. Bezirks aber schon. Dies widerspricht sicherlich der allgemeinen Verkehrsauffassung und auch dem Bauchgefühl der meisten Wienerinnen und Wiener.

7) Wie soll es nun weiter gehen?

Die Verunsicherung ist bei allen Beteiligten zu Recht groß. Vor allem die Vermieter fürchten sich vor einer Welle an Schlichtungsstellenverfahren mit ungewissem Ausgang. Aus weiten Teilen der Immobilienbranche kommt daher der Ruf nach einer Novellierung der entsprechenden Regelung um endgültig für Rechtssicherheit zu sorgen. Im aktuellen Regierungsprogramm ist eine Abschaffung der Gründerzeitviertel (siehe oben) bereits vorgesehen, daher ist es durchaus denkbar, dass auch die Regelung betreffend der Berechnung des Lagezuschlages im gleichen Zug adaptiert wird.

Erfahren Sie in unseren Kursen mehr zu diesem spannenden Thema!

< Älterer Beitrag Neuerer Beitrag >

Sebastian Kurz freigesprochen - Das sind die Gründe

von Benedikt Meisl • 26. Mai 2025

Sebastian Kurz wurde in der Causa Falschaussage im „Ibiza“-Untersuchungsausschuss freigesprochen, weil das Berufungsgericht (Oberlandesgericht Wien) zu dem Schluss kam, dass keine absichtliche Unwahrheit seinerseits nachgewiesen werden konnte.

Budgetsanierung 2025/2026 – Wie die Regierung 15 Milliarden einsparen will

von Benedikt Meisl • 13. Mai 2025

Budgetsanierung 2025/2026 – Wie Österreich 15 Milliarden Euro eins paren will Die österreichische Regierung plant ein umfassendes Sparpaket, um das Defizit zu senken und das Budget zu sanieren. Insgesamt sollen über zwei Jahre rund 15 Milliarden Euro eingespart werden – über Steuererhöhungen, Kürzungen und kreative Verwaltungslösungen. Die wichtigsten Maßnahmen im Überblick: Steuern & Abgaben Kalte Progression : Das dritte Drittel wird nicht mehr abgegolten → +440 Mio. €. Tabak- & Glücksspielsteuer : Steigen deutlich → +516 Mio. € bis 2026. Bankenabgabe & Beitrag der Energiekonzerne : +550 Mio. € jährlich. Bundesgebühren : z. B. Reisepass verteuert sich voraussichtlich auf rund 109 €. Mehr Einnahmen aus Staatsbeteiligungen (z. B. OMV): +1,3 Mrd. € bis 2026. Neue Steuermaßnahmen im Immobilienbereich Umwidmungszuschlag : Ab 1.7.2025 wird bei der Veräußerung von umgewidmetem Grund (z. B. Grünland → Bauland) ein Zuschlag von 30 % auf den Gewinnanteil eingeführt. → Gilt für Umwidmungen ab 1.1.2025. → Einkünfte werden mit dem tatsächlichen Veräußerungserlös gedeckelt, um Überbesteuerung zu vermeiden. Grunderwerbsteuer bei Umgründungen : Immobiliengesellschaften zahlen künftig 3,5 % vom gemeinen Wert bei Umgründungen (z. B. Verschmelzungen), statt bisher 0,5 % vom Grundstückswert. → Inkrafttreten: 1.7.2025 – Umstrukturierungen sollten bis 30.6.2025 abgeschlossen werden. Verwaltung & Ministerien: Sparen mit Kreativität 1,1 Mrd. € (2025) und 1,3 Mrd. € (2026) sollen Ministerien einsparen. Weniger Dienstreisen, PR, IT-Verschiebungen. Erhöhung von Gebühren (z. B. Gerichtsgebühren). Familienbeihilfe für Ukrainer fällt ab Nov. 2025 weg. Keine automatische Anpassung der Familienleistungen ab 2026. Klimaschutz & Mobilität: Förderungen gestrichen Klimabonus entfällt → spart 4 Mrd. € über zwei Jahre. Klimaticket wird teurer: +200 € in zwei Schritten. Umweltförderungen gestrichen : 1,37 Mrd. € weniger bis 2026. Keine Förderung mehr für E-Autos , wohl aber für Ladeinfrastruktur. Förderprogramm „Raus aus Öl & Gas“ endet – Nachfolger ab 2026 geplant. Kürzungen auch bei Industrietransformation & Gebäudesanierung. Soziales, Pensionen & Gesundheit Frühpension erschwert : vor allem bei langen Versicherungszeiten. Krankenversicherungsbeiträge für Pensionisten steigen : von 5,1 % auf 6 %. E-Card-Gebühr steigt: von 13,80 € auf 25 € pro Jahr. Bildungskarenz bereits abgeschafft. Ältere Arbeitnehmer sollen länger arbeiten → Beschäftigungspaket soll gegenfinanziert sein. Sport, Kultur & Stiftungen Kürzungen bei Sport (–15 Mio. €) und Kultur (–10 Mio. €) . Privatstiftungen : Zuwendungssteuer steigt ab 1.1.2026 von 2,5 % auf 3,5 % . Stiftungsprivileg bleibt erhalten (Übertragung stiller Reserven nach § 13 Abs. 4 KStG). Trotz der massiven Einsparungen wird das Budgetdefizit nur langsam sinken – für das Jahr 2026 rechnet das Finanzministerium weiterhin mit einem Defizit von 4,2 Prozent. Österreich wird daher voraussichtlich bis Ende 2028 unter dem Defizitverfahren der EU-Kommission stehen. Viele der angekündigten Maßnahmen sind derzeit noch nicht gesetzlich umgesetzt oder im Detail geregelt, was eine verlässliche Einschätzung der tatsächlichen Auswirkungen erschwert. Besonders für Haushalte und Unternehmen bleibt unklar, wie stark sie die einzelnen Schritte konkret treffen werden. Auch auf Länderebene werden umfassende Sparpakete notwendig sein, um den Budgetzielen näherzukommen – hier stehen die konkreten Pläne allerdings noch aus. Die nächsten politischen Meilensteine stehen bereits bevor: In der Plenarsitzung des Nationalrats vom 16. bis 18. Juni 2025 sollen die Budgetgesetze beschlossen werden. Die meisten Maßnahmen sollen dann mit 1. Juli 2025 in Kraft treten. Bis dahin bleibt Zeit für politische Diskussionen – und für die betroffenen Bürgerinnen und Bürger, sich auf Veränderungen einzustellen.