Ein Haus oder eine Wohnung in Dubai kaufen oder mieten . . ?

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt um in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) zu investieren?

Als Ausländer darf man in festgelegten Gebieten von Dubai Immobilien kaufen. Insgesamt gibt es 23 Gebiete, welche als ‘Freehold’ bezeichnet werden. Die beliebtesten Freehold Areas sind Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah und Downtown Dubai. Ähnlich wie in Europa sind bei einem Immobilienkauf die Lage sowie die Qualität des Ausbaus und der Infrastruktur besonders wichtig. In Dubai ist zusätzlich der Ruf des Entwicklers (zB. Emaar, Nakheel, Damac usw.) entscheidend, da dieser für die Erhaltung der Umgebung sowie der Infrastruktur verantwortlich bleibt.

Die Immobilienpreise durchliefen in den letzten 10-15 Jahren Höhen und Tiefen. Die weltweite Finanzkrise im Jahr 2008/2009 korrigierte die Immobilienpreise deutlich nach unten. In den Folgejahren erholte sich der Immobilienmarkt wieder und erreichte im Jahr 2014 ein neues Allzeithoch. Seit 2014 sanken die Preise langsam und stehen seit 2020 auf einem Vierjahrestief. Die meisten Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise im Jahr 2021/2022 erholen und stabilisieren.

Um Preise optimal vergleichen zu können ist es vorteilhaft sich immer den Quadratmeterpreis auszurechnen. In den beliebten Wohnlagen wie zB Dubai Marina, JBR, Palm Jumeirah und Downtown Dubai muss man mit Quadratmeterpreisen von 4.000-8.000 EUR rechnen. Nach oben gibt es aber preislich kein Limit.

Wohnungsgrößen sind immer in Square Feet (Quadratfuß) angegeben. Um auf Quadratmeter zu kommen muss man die Größe einfach durch 10 dividieren. Bei Wohnungen wird immer die Anzahl der Bedrooms (BR) genannt. Wohnzimmer und (Wohn-)Küche gehören immer als Standard zu einer Wohnung dazu.

Die größten Immobilienportale in Dubai sind Propertyfinder und Bayut. Dort können sämtliche Angebote zum Kauf sowie zur Miete gefunden werden. Viele Immobilienobjekte findet man auch von unterschiedlichen Maklern angeboten, da diese keine Alleinvermittlungsaufträge haben. Anders als in Mitteleuropa werden hier die Mieten immer als Jahrespauschale angegeben und nicht als Monatsmiete. Die in Dirham angegebenen Preise muss man derzeit ca. durch 4 dividieren (Entwicklung des Wechselkurs beachten!) um auf Euro zu kommen.

Beim Immobilienkauf muss man mit 6-7% Kaufnebenkosten rechnen. Diese setzen sich aus 4% Dubai Land Department Registrationsgebühren, 1% Notariatskosten für die Übertragung und weitere 2% Maklergebühren zusammen.

Es ist ratsam sich bei einer ersten Urlaubsreise einen Überblick über das Angebot und die unterschiedlichen Gegenden zu verschaffen. Bei einem zweiten Besuch sollte man mit 3-4 Tagen für diverse vorab vereinbarte Besichtigungen sowie die Eröffnung eines Bankkontos in Dubai rechnen. Anschließend muss man weiteren zwei bis drei Tagen vor Ort für den Eigentumstransfer einplanen.

Bei der Eigentumsübertragung wird der Name des Käufers offiziell beim DLD (Dubai Land Department) als Eigentümer eingetragen und registriert. Dadurch erhält man den Title Deed (Eigentümerurkunde) und ist entsprechend rechtlich abgesichert. Durchgeführt wird die Eigentumsübertragung von einem Registration Trustee, was in etwa unserem Notariat entspricht. Um eine reibungslose Abwicklung einer Immobilientransaktion sicherzustellen empfiehlt es sich auf jeden Fall einen Immobilienmakler bzw. Dienstleister zu engagieren.

Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, Immobilien über eine Hypothek einer lokalen Bank zu finanzieren. Hypotheken sind aber für europäische Verhältnisse eher teuer. Attraktive Möglichkeiten der Finanzierung mit langfristigen und zinsfreien Zahlungsplänen bieten die Entwickler von Neubau-Projekten an.

Als Eigentümer einer Immobilie ist man grundsätzlich verpflichtet „Service Charges“ zu bezahlen. Bei den Service Charges handelt es sich um Betriebskosten, welche außerhalb der Wohnung im Gebäude (Reinigung, Security, Rezeption etc.) anfallen. Die Kosten werden aufgrund der Wohnungsgröße kalkuliert und müssen jährlich der Eigentümergemeinschaft (Master Developer) bezahlt werden. Diese sind weit höher als bei uns und können durchaus zwischen 6-8 EUR / m2 / Nutzfläche und Monat betragen. Strom wird wie in Europa separat nach Aufwand bzw. Verbrauch abgerechnet.

Für einen Immobilienkauf in Dubai empfiehlt es sich ein lokales Bankkonto zu eröffnen. Die Eröffnung eines Bankkontos ist auch als Non-Resident möglich. Durch ein Bankkonto wird der Kauf einer Immobilie sowie deren Bewirtschaftung deutlich vereinfacht. Bezüglich Geldtransfers gibt es keine Restriktionen. Das heißt, es ist möglich auch größere Transaktionen problemlos auszuführen.

Auch eine juristische Person kann eine Immobilie in Dubai besitzen. Dafür ist eine Freezone-/Offshore-Firma nötig. Diese können unkompliziert erworben oder gegründet werden.

Mit einem Touristen-Visum ist man berechtigt sich 90 Tagen pro Jahr im Land aufzuhalten. Bei mehreren Besuchen werden die Tage addiert. Die Ein- und Ausreise ist trotz Corona-Pandemie einfach und unkompliziert. Wer im Besitz eines Residence-Visums ist, muss mindestens alle sechs Monate in den Vereinigten Arabischen Emiraten einreisen. Zudem muss das Visum alle zwei Jahre erneuert werden. Beim Besitz einer Immobilie im Wert von mindestens AED 1 Million (ca. 250.000 EUR) ist man berechtigt, ein Investoren-Visum für die Laufzeit von zwei Jahren zu beantragen. Bei einem Immobilienbesitz im Wert von mehr als AED 5 Millionen (ca. 1.250.000 EUR) besteht die Möglichkeit ein Fünfjahres-Visum zu beantragen.

Personen und Firmen die in Dubai leben bzw. aktiv sind bezahlen weder Einkommens- noch Vermögenssteuern. Es gibt auch keine Grundstückgewinnsteuer. Einzig die Mehrwertsteuer wurde per 01.01.2018 landesweit eingeführt. Das bedeutet aber nicht, dass Einkunft nicht im Wohnsitzland trotzdem versteuert werden müssen. Hier ist unbedingt eine Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater notwendig.

Bei der Vermietung einer Immobilie unterscheiden man zwischen der Langzeit- und der Kurzzeitvermietung. Sobald eine Immobilie länger als sechs Monate vermietet wird, handelt es sich um eine Langzeitvermietung. Die Mieter bezahlen wie in Dubai üblich die Miete in der Regel in 1-4 Raten im Jahr im Voraus. Für die Kurzzeitvermietung bieten sich AirBnb oder spezialisierte Verwaltungen vor Ort an. Mieteinahmen müssen in Österreich versteuert werden (vgl. Anrechnungsmethode). In der Regel kann man mit Netto-Mietrenditen von 4-6% rechnen. Ein- und Zwei-Schlafzimmer-Wohnungen erzielen die höchsten Renditen und sind relativ einfach zu vermieten.

Dubai ist bekannt für die Absicherung und den Schutz ausländischer Investoren. Die Gesetze und Regeln werden fortlaufend aktualisiert, befolgt und vor allem auch durchgesetzt. Wird im Rechtssystem eine Lücke entdeckt, wird diese schnell behoben und die neuen Regeln treten mit sofortiger Wirkung in Kraft. Das Recht kann über ein ordentliches Gerichtsverfahren eingeklagt werden.

Für Immobilienmakler, Hausverwalter und Bauträger ist eine ständige Weiterbildung unerlässlich!

Urheberrecht: https://terranovarealestate.ae/

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