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Webinar: Auswirkungen der neuen Regierungsbeschlüsse auf die Immobilienbranche

1.   Wer hat Anspruch auf das Mietzinsmoratorium?

Diese Regelungen gelten für sämtliche Wohnungsmietverträge, also unabhängig davon, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zur Gänze oder bloß zum Teil (§ 1 Abs. 4 MRG) oder überhaupt nicht (§ 1 Abs. 2 MRG, etwa bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 abgeschlossen wurde) anzuwenden sind

2.   Was sind die Voraussetzungen für die Nichtzahlung der Miete?

Als Folge der COVID-19-Pandemie muss der Mieter in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt sein.

Was heißt erheblich Beeinträchtigt? Arbeitslos, Kurzarbeit? Muss auf Ersparnisse zurückgegriffen werden?

Reine Kurzarbeit wird nicht zur Beeinträchtigung führen, da die Mieter 80 – 95 % des Gehaltes bekommen

Unseres Erachtens beschränkt sich der mögliche Adressatenkreis der Gesetzesänderung auf selbstständige Unternehmer hinsichtlich ihrer Privatwohnung, sowie Unselbstständige (mit Ausnahme Kurzarbeit), die ihren Job verloren haben und nunmehr aufgrund der COVID-19-Pandemie lediglich Arbeitslosengeld oder gar kein Einkommen beziehen.

Insbesondere ist noch darauf zu verweisen, dass die finanzielle Beeinträchtigung aufgrund der Corona-Krise entstanden sein muss.

Inwieweit auf Ersparnisse zurückzugreifen ist, wird vom Gesetz nicht geregelt. Wenn jedoch Ersparnisse vorhanden sind, kann nicht von einer beeinträchtigten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht die Rede sein.

Diese Regelung ist daher unseres Erachtens nur auf wirkliche Härtefälle anzuwenden.

3.   Welcher Betrag darf einbehalten werden?

Mietzins für die Monate April 2020 bis Juni 2020

Vom Gesetzgeber wurde im Gesetzestext der Begriff Miete gewählt, weshalb davon auszugehen ist, dass die gesamte zu leistende Zahlung (Hauptmietzins, Betriebskosten und besondere Aufwendungen) nicht fällig ist. Somit hat der Vermieter weiterhin die Betriebskosten zu entrichten, obwohl diese vom Mieter bis zum Ende des Jahres nicht eingefordert werden können.

Pacht ist also hiervon nicht erfasst und müsste unter der Regelung des §1104f beurteilt werden?

Ja genau, diese Regelungen sind ausschließlich auf Wohnungsmietverträge anzuwenden.

4.   Was sind die Rechtsfolgen?

Der Vermieter kann allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 gerichtlich nicht einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

5.   Wie lange hat der Mieter Zeit den ausständigen Mietzins zurückzubezahlen?

Ausständiger Betrag kann bis zum 31. Dezember 2020 nicht eingeklagt werden.

Bis zum Ablauf des 30. Juni 2022 ist der Vermieter nicht berechtigt, ein Räumungsbegehren auf diese Mietzinsrückstände zu stützen. Ab dem 1. Jänner 2021 ist jedoch eine gerichtliche Geltendmachung des Mietzinsrückstandes inklusive Verzugszinsen (mittels Mahnklage) durch den Vermieter möglich.

Da wird man den Unterschied zwischen „gerichtlicher Geltendmachung“ und Räumungsbegehren genau erklären müssen.

Gerichtlicher Geltendmachung: zahlungsklage auf Zahlung des Mietzinsesà Fahrnis und Gehaltsexekution

Räumungsbegehren: Klage auf Räumung des Bestandobjektesà Räumungsexekution

6.   Ab wann darf ich den Betrag einklagen?

Ab dem 1. Jänner 2021 ist jedoch eine gerichtliche Geltendmachung des Mietzinsrückstandes inklusive Verzugszinsen (mittels Mahnklage) durch den Vermieter möglich.

Mahnklage: Klage nur auf Geld, spezielles schnelles Verfahren, bis EUR 75.000 (bis EUR 15.000 BG, dann LG)

7.   Ab wann kann ich einen Räumungstitel durchsetzen?

Ab dem 1. Juli 2022 kann ein Räumungstitel wegen der ausständigen Mieten für April 2020 bis Juni 2020 durchgesetzt werden.

8.   Macht es einen Unterschied, ob die ausständigen Mieten vom Mieter gewidmet gezahlt werden?

Gestundet sind nur die Mieten für April 2020 bis Juni 2020. Sollte daher ungewidmet gezahlt werden, so ist diese Zahlung auf die älteste Schuld anzurechnen. Es besteht sodann die Möglichkeit, dass die geschützten Mietzinszeiträume getilgt sind.

Bei einer ungewidmeten Zahlung handelt es sich um Zahlungen, die nicht einem gewissen Zeitraum zugeordnet sind (zb. Miete für TOP 17) eine gewidmete Zahlung ist daher eine Zahlung für einen bestimmten Zeitraum (zb. Miete für Top, Februar 2020).

Dies kann erhebliche Einflüsse auf die Durchsetzung einer Räumungsklage haben.

8a. Was ist, wenn ein Rückstand bereits vor dem April 2020 bestanden hat? Kann man diesen sofort einfordern? Was ist dafür notwendig (qualifizierter Mietzinsrückstand)?

Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen als wegen Mietzinsrückstands zu kündigen oder deshalb Räumungsklage zu erheben, bleibt von dieser Bestimmung unberührt. Gleiches gilt für das Kündigungs- oder Auflösungsrecht des Vermieters wegen solcher Mietzinsrückstände, die außerhalb des zweiten Quartals 2020 gelegen sind; eine Kündigung wegen Säumnis des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses etwa für Februar 2020 oder für September 2020 wird von der Beschränkung daher nicht erfasst.

8b. Darf während der Monate April-Mai eine vertraglich Vereinbarte Wertsicherung (Mietzinserhöhung) stattfinden?

Ja, Wertsicherungen sind nicht ausgenommen. Der Wertgesicherte Mietzins muss allerdings im Worst-Case erst ab 1. Juli 2020 bezahlt werden.

9.   Darf ich Eintreibungs- bzw Mahnkosten geltend machen?

Mieter ist nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen zu ersetzen. (Inkassokosten, Mahnkosten)

10.Wie steht es mit den Kosten einer Mahnklage nach dem 31.12.2020?

Wenn ein fälliger Betrag eingeklagt wird, dann ist bei Unterliegen die beklagte Partei Kostenersatzpflichtig. An diesen Grundsätzen hat sich nichts geändert.

11.Bis wann kann man befristete Mietverträge nunmehr verlängern?

Ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, kann abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt § 29 Abs. 3 lit. b MRG, welcher regelt, dass sich befristete Mietverträge einmal auf drei Jahre verlängern und danach in einen unbefristeten Mietvertrag verlängern.

3 Jahre Mindestbefristung im MRG, ausgeschalten für das Jahr 2020

12.Kann diese Verlängerung vom Mieter einseitig durchgesetzt werden?

Bei dieser Bestimmung handelt es sich nach dem Gesetzeswortlaut klar um eine „Kann – Bestimmung“, weshalb nicht davon auszugehen ist, dass eine Verpflichtung zur Vertragsverlängerung besteht. Eine Vertragsverlängerung kann auch immer nur einvernehmlich vereinbart werden.

 

13.Kann ich säumige Mieter aufgrund der momentanen Gesetzeslage zwangsweise Räumen?

 

Eine Räumungsexekution nach § 349 EO ist auf Antrag des Verpflichteten ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich.

 

14.Was sind die Voraussetzungen für eine Räumung?

 

Bei einem Antrag auf Aufschiebung der Räumungsexekution wird nunmehr eine „Interessensabwägung“ vom Gericht vorgenommen. Es werden die Interessen der beiden Parteien (Mieter/Vermieter) gegenübergestellt. Die Entscheidung wird sodann nach dem überwiegenden Interesse getroffen.

 

15.Wie werde ich als Vermieter in den Antrag auf Aufschiebung der Räumungsexekution eingebunden?

 

Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem betreibenden Gläubiger Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben; die Äußerungsfrist wird nicht nach § 1 1. COVID-19-JuBG, BGBI. I Nr. 1612020, unterbrochen.

 

16.Verschiebung der Fälligkeit von Zahlungen bei Kreditverträgen

 

Auf welche Finanzierungen trifft das zu?

Für Verbraucherkreditverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, gilt, dass Ansprüche des Kreditgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 fällig werden.

Was bedeutet idZ der Begriff „Kleinstunternehmer“ (meinen die Kleinunternehmen bis 35TEURO Umsatz?)

Innerhalb  der  Kategorie  der  KMU  wird  ein  Kleinstunternehmen  als  ein  Unternehmen  definiert,  das  weniger  als  10 Personen beschäftigt  und dessen Jahresumsatz bzw.  Jahresbilanz  2 Mio.  EUR  nicht  überschreitet.

 

17.Ausschluss von Konventionalstrafen

Soweit bei einem vor dem 1. April 2020 eingegangenen Vertragsverhältnis der Schuldner in Verzug gerät, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie entweder in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist oder die Leistung wegen der Beschränkungen des Erwerbslebens nicht erbringen kann, ist er nicht verpflichtet, eine vereinbarte Konventionalstrafe im Sinn des § 1336 ABGB zu zahlen. Das gilt auch, wenn vereinbart wurde, dass die Konventionalstrafe unabhängig von einem Verschulden des Schuldners am Verzug zu entrichten ist.

 

Was ist eine Konventionalstrafe?

Darunter versteht man einen pauschalierten Schadenersatz, zu welchem sich der Schuldner für den Fall der Nichterfüllung oder nicht gehörigen Erfüllung verpflichtet hat. Die Pauschalierung erspart das häufige Problem, die Höhe eines eingetretenen Schadens festzustellen. Es gibt bein richterliches Mäßigungsrecht. Meist Verschuldensunabhängig, muss aber vereinbart werden.
Beispiele: Vertragsstrafe bei verspäteter Lieferung, Verspätete Leistungserbringung am Bau

Mobil: 0664.130.18.28

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