Mietzinsminderung bei Bauarbeiten

Jeder kennt es, das nervtötende Geräusch eines Bohrers oder einer Kreissäge das einen früh morgens einmal mehr um den wohlverdienten Schlaf bringt.

Durch die immer stärkere Nachverdichtung von Wohnraum in den Städten zB. durch Dachgeschoßausbauten oder durch das Schließen von Baulücken ist auch die Beeinträchtigung der Anrainer in den letzten Jahren stetig gestiegen. Das Rechtsinstrument der Mietzinsminderung kann hier manchmal für ein gewisse finanzielle Kompensation sorgen.

Hier ein Überblick über die wichtigsten Fragen:

1. Was ist die Rechtsgrundlage der Mietzinsminderung?

§1096 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) normiert, dass der Vermieter verpflichtet ist das Bestandsobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten und die Bestandnehmer in dem bedungenen Gebrauche nicht zu stören.

Die Mietzinsminderung ist ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf den der Mieter vorab (also vor Kenntnis des Minderungsgrundes) auch nicht wirksam verzichten kann.

2. Was versteht man unter dem bedungenen Gebrauch?

Darunter versteht man, dass dem Mieter jener Gebrauch der Sache ermöglicht wird, der ihm auch vertraglich zugesichert wurde. So ist der bedungene Gebrauch nicht bloß bei der Übergabe des Bestandobjekts herzustellen, sondern während der gesamten Dauer des Bestandverhältnisses aufrecht zu erhalten. Es gehört daher zu den Verpflichtungen des Vermieters den Mieter vor Störungen zu schützen und eigene Störungen zu unterlassen.

3. Wie sind Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Erschütterung rechtlich zu qualifizieren?

Solche Beeinträchtigungen nennt man Immissionen. Der Vermieter hat alles zu unternehmen, um zu verhindern, dass die Immissionen das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Mietobjekts wesentlich beeinträchtigen. Sollte dies nicht bzw. nicht in ausreichendem Maß gelingen, kann dies einen Mietzinsminderungsanspruch rechtfertigen.

4. Was ist unter „Ortsüblichkeit“ zu verstehen?

Der OGH (Oberste Gerichtshof) hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass in einem geschlossenen Siedlungsgebiet bauführungsbedingte, den Bauordnungs- und sonstigen Vorschriften nicht widersprechende unvermeidbare Immissionen, wie zum Beispiel Baulärm, Staub oder Erschütterungen, von Anrainern zu dulden sind. Dies, weil in einem derartigen Gebiet mit gelegentlichen Bauführungen, wie z.B. zwecks Schließung von Baulücken oder durch Baumaßnahmen an bestehenden Objekten (Umbauten, Aufbauten, Sanierungsmaßnahmen etc.) im Nachbarschaftsbereich gerechnet werden muss.

5. Wann und in welcher Höhe kann man also Mietzinsminderung geltend machen?

Eine Mietzinsminderung kann also nur dann geltend gemacht werden, wenn die Beeinträchtigungen das ortsübliche Maß überschreiten. Das ist in der Regel nur dann der Falle, wenn die Immissionen unüblich intensiv sind und besonders lange andauern. Jedenfalls sind die Ruhezeiten von 22h-6h (in Wien) einzuhalten und die Bauarbeiten sind unter größtmöglicher Schonung der Mieter durchzuführen.

Die Höhe einer allfälligen Zinsminderung ist nicht gesetzlich festgelegt und unterliegt im Einzelfall dem richterlichen Ermessen. Die Rechtsprechung sieht für Störungen durch Bauarbeiten aber eine Obergrenze von 25% des Mietzinses (inkl. Nebenkosten + Ust.) vor.

6. Wie sollte die Geltendmachung der Zinsminderung erfolgen?

Der Mieter sollte seine Mietzinszahlungen keinesfalls einstellen oder reduzieren, sondern den Mietzins ab Beginn der Störung nur noch unter Vorbehalt bezahlen. Dies kann durch den Vermerk „Zinszahlung unter Vorbehalt“ im Verwendungszweck des Erlagscheines erfolgen. Anschließend ist es sinnvoll sich mit seiner Forderung an den Vermieter zu wenden um eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Sollte dies nicht möglich sein muss der Gerichtsweg bestritten werden.

Alles auf einen Blick

• Der Anspruch besteht verschuldensunabhängig
• Die Zinsminderung betrifft den kompletten MZ inkl. aller Nebenkosten und Steuern
• Die Höhe der Zinsminderung ist nicht gesetzlich festgelegt und wird im Einzelfall nach richterlichem Ermessen entschieden
• Der Mieter sollte seine Mietzinszahlungen bloß „unter Vorbehalt“ leisten
• Ein Vorausverzicht auf Mietzinsminderung ist nicht möglich