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Die Fix & Flip Methode - Was ist das?

Die Fix & Flip Methode ist für viele Immobilieninvestoren besonders interessant da sie die Möglichkeit bietet schnelle Gewinne zu erzielen.

 

Beim klassischen Immobilieninvestment wird eine Immobilie gekauft um sie langfristig zu vermieten (Buy and Hold). Dabei plant der Investor das Objekt für mehrere Jahre im eigenen Bestand zu halten um kontinuierlich einen Cashflow durch Mieteinnahmen zu generieren. Allfällige Finanzierungskosten sollen dabei durch die regelmäßigen Mietzinseinnahmen gedeckt werden.

 

Anders verhält es sich bei der Fix & Flip Methode. Hier soll in möglichst kurzer Zeit ein maximaler Gewinn erwirtschaftet werden. Für die Durchsetzung solcher Immobilieninvestments ist aber ein erhebliches Maß an Know-How und Markterfahrung notwendig. Der Gewinn wird dabei nämlich aus der Differenz des Ankaufspreises sanierungsbedürftiger Immobilien und dem anschließenden Verkaufspreis des sanierten Objekts erzielt.  

 

Entscheiden sind daher zwei Punkte. Zum einen muss der Investor sanierungsbedürftige und preisgünstige Objekte in guter Lage finden, die im Hinblick auf den erzielbaren Marktpreis nach Sanierung als unterbewertet erscheinen. Zum anderen sollte man umfassende Kenntnisse im Bereich der Immobiliensanierung haben um den Objektzustand und die notwendigen Sanierungskosten richtig einschätzen zu können.

 

Auch rechtliche Kenntnisse im Bereich des Miet- und Wohnrechts sind von Bedeutung. So bedürfen gewisse Umbauarbeiten (zB: Mauerdurchbrüche, Außenbeschattung, Klimaanlage) der Zustimmung der übrigen Mieteigentümer des Objekts. Es ist also ratsam sich vor einem Ankauf umfassen über die notwendigen Sanierungsschritte und allfällige rechtliche Fragen zu informieren.

 

Als Finanzierung für den Ankauf der Immobilie und die anstehenden Sanierungskosten eignet sich eine sog. Ballonfinanzierung (Bullet Loan). Dabei wird der gesamte Kreditbetrag erst am Ende der Darlehnslaufzeit (zB. nach 1 Jahr) getilgt. Während das Darlehn läuft werden nur die Zinsen zurückbezahlt. Je nachdem welche regelmäßigen Einnahmen (außerhalb des Investments) der Investor hat und welche Sicherheiten (Pfandrechte, Bürgschaften) man der Bank anbieten kann wird auch hier eine Eigenkapitalquote von bis zu 30% des Gesamtinvestments notwendig sein.

 

Für Einsteiger empfiehlt es sich daher mit kleinen Singlewohnungen, mit max. 2 Zimmern und höchsten 50m2 Nutzfläche anzufangen. Diese Objektgröße ist zurzeit sehr gefragt und der Kapitaleinsatz ist verhältnismäßig überschaubar.

 

Sollte man solche Fix & Flip Geschäfte öfter durchführen wollen ist man schnell in der Gewerbsmäßigkeit (regelmäßig und mit Gewinnabsicht). Hier benötigt man nach §117 Abs 2 der GewO eine Konzession als Immobilienmakler. Um eine solche Gewerbeberechtigung zu erlangen, ist eine schriftliche und mündliche Befähigungsprüfung bei der Wirtschaftskammer abzulegen.

 

Auch im Bereich der Immobilienbesteuerung gibt es viel zu beachten. Deswegen sollte man sich vorab gut überlegen ob es sinnvoll ist, das Objekt im Rahmen einer Gesellschaft (zB. GmbH) zu kaufen oder (privat) in eigenem Namen. Je nachdem für welche Variante man sich entscheide fällt dann nämlich Körperschaftssteuer (bei Gesellschaften) oder die Immobilienertragssteuer (bei Privatpersonen) auf die erzielten Gewinne an.

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