Das Bestellerprinzip für Wohnungsmietverträge

Durch die Schaffung einer neun gesetzlichen Bestimmung (vgl §17a MaklerG) wird ab dem 1. Juli 2023 in Österreich das Erstauftraggeberprinzip („Bestellerprinzip“) für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen eingeführt. Der neu geschaffene §17a MaklerG gilt dann für Wohnungsmietverträge, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis ganz, teilweise oder gar nicht den Schutzbestimmungen des MRG unterliegt.

Bei Maklerverträgen zur Vermittlung einer Mietwohnung, soll nach dem Inkrafttreten der Gesetzesnovelle die Provision des Maklers jener Vertragsteil zahlen müssen, der als erster Auftraggeber die Leistung des Maklers beauftragt hat. Ist (wie meistens) der Vermieter erster Auftraggeber des Maklers, wird ab 1. Juli 2023 eine Provisionsvereinbarung mit dem Wohnungssuchenden nicht mehr möglich sein.

Selbst wenn der Wohnungssuchende der erste Auftraggeber des Maklers wäre gibt es zukünftige Fälle bei denen trotzdem keine Provision mit dem potentiellen Mieter vereinbart werden darf (zB bei wirtschaftlichen Verflechtungen des Maklers mit dem Vermieter oder Verwalter; wenn der Vermieter oder der Verwalter nur deshalb keinen Maklervertrag abgeschlossen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird oder wenn die zu vermittelnde Wohnung bereits vom Makler beworben wurde). Eine Vermittlungsprovision des Mieters soll es demnach nur mehr bei „echten Suchaufträgen“ geben.

Beispiel: Deutscher Manager

Ein Manager eines deutschen Konzerns soll das Österreich Geschäft seines Unternehmens übernehmen und wird dafür nach Wien ziehen. Da der Manager in Wien keinerlei Orts- und Marktkenntnisse hat und auch selbst keine Recherchen anstellen möchte, beauftragt er einen Wiener Makler ihm passende Wohnungen entsprechend seinen Suchkriterien anzubieten.

Auch Vereinbarungen die den Wohnungssuchenden zu einer sonstigen Leistung (zB Aufwandsentschädigungen oder Besichtigungsentgelte) im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder an den Vermieter verpflichten sind unwirksam. Damit möchte man Vereinbarungen die zu einer „Provisionspflicht über die Hintertür“ führen würden einen Riegel vorschieben. Bei Verstößen gegen die genannten Bestimmungen sind Verwaltungsstrafen bis zu einer Höhe von EUR 3.600 möglich.

Zusätzlich hat der Immobilienmakler ab 1. Juli 2023 jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Angabe des Datums schriftlich oder auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs muss der Makler dem Wohnungssuchenden nachweisen, dass keine Erstbeauftragung durch den Vermieter und auch keine Ausnahme von der Provisionspflicht des Wohnungssuchenden als Erstauftraggeber vorliegt. Bei den genannten Bestimmungen handelt es sich um zwingendes Recht das nicht zum Nachteil des Wohnungssuchenden abbedungen werden kann.

Die neue Regelung führt in der Praxis dazu, dass der Makler bei der Vermittlung von Mietwohnungen zukünftig in den allerseltensten Fällen als Doppelmakler tätig sein wird. Ihn treffen daher dem Mieter gegenüber auch keine besonderen Aufklärungs-, Sorgfalts- oder Beratungspflichten.

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